Marktstabilität International: Kopf hoch in der Immobilienbranche

Der weltweite Markt für gewerbliche Immobilien ist im Jahr 2020 Schätzungen zufolge um 25 Prozent auf 3,2 Billionen US-Dollar eingebrochen. Viel Geld! Aber dennoch besteht kein Grund zu verzweifeln. Nach der Schockstarre des letzten Jahres dürfte dieses Jahr wieder munter investiert werden. Der Grund hierfür liegt im System. Das weltweite Kapital muss veranlagt werden, und Immobilien eignen sich dafür besonders gut. Daran hat auch das Virus nichts verändert, im Gegenteil. Institutionelle Anleger beabsichtigen, im Jahr 2021 noch stärker als vor der Corona-Krise in Immobilien zu investieren und werden so für eine rasche Normalisierung des Transaktionsmarkts sorgen.

Kurzzeitkatastrophe NYC

Natürlich ging es auch in der Immobilienwelt nicht ohne Einbruch. Eine notorisch kapitalistische Stadt wie New York leidet gnadenlos, wenn sie dichtmachen muss. Der Büro-Leerstand in Manhattan stieg auf 13,3 Prozent. Das ist zwar ein 24-Jahres-Rekord, in einem volatilen Markt allerdings nicht wirklich ein Drama. Manche Städte erholen sich schneller: Schanghai, Paris, Frankfurt, Warschau, Seoul, Tokio wurden vom CBRE Recovery Index als die besten angegeben. 

Besonders stabil bleibt Deutschland. In der jüngsten Ausgabe der »Emerging Trends«-Studie von PwC und dem Urban Land In­stitute (ULI) landeten alle untersuchten deutschen Metropolen – Berlin, Frankfurt, München und Hamburg – unter den besten zehn Städten Europas. Die Rahmenbedingungen dieser Märkte werden entgegen den Befürchtungen, was die deutsche Wirtschaft betrifft, als durchaus gesund eingeschätzt. Auch Amsterdam und Madrid wird eine gute Angebots- und Nachfragedynamik attestiert.

CBRE errechnete, dass die Gesamtinvesti­tionen in gewerbliche Immobilien in Europa im Jahr 2020 um 25 Prozent sanken, allerdings 2021 wieder um 5 bis 10 Prozent steigen sollten. Im zweiten Halbjahr 2022 sollte das Investmentvolumen wieder auf dem Niveau wie vor der Pandemie sein, vorausgesetzt, der Zeitplan für die Impfungen kann gehalten werden.

Unterschiedlich werden sich in Zukunft die einzelne Assetklassen entwickeln. Instabil vor sich hin wackeln der stationäre Einzelhandel und Hotels. Wohnen hingegen ist zum absoluten Investmentliebling aufgestiegen, Logistik ist zwar wenig sexy, kitzelt aber die Fantasie der Fondsmanager, immerhin begann der Trend mit Onlinehandel und Citylogistik schon vor der Pandemie. Fraglich bleibt derzeit noch die Zukunft von ­Büroimmobilien. Hier scheiden sich die Meinungen der Experten. Die einen erwarten eine Rückkehr zur Normalität, die anderen glauben, dass sich die Arbeitswelt und der Flächenbedarf drastisch verändern werden (siehe auch Seite 126). Als neue Assetklassen blinken Gesundheits- und Biotechnologie­immobilien und Rechenzentren auf dem Radar der Investoren auf.

Neue Konzepte

Eine zusätzliche Antwort auf die Instabilität der weltweiten Konjunktur sind Flexibilität und Innovation. Neue Flagship-Stores für Internetwaren sind gern gesehene Mieter. Der Systembauer Goldbeck reagierte auf den steigenden Lieferverkehr und entwickelte ein mehrstöckiges Parkhaus eigens für Lieferwagen. Für normale Parkhäuser sind die Vans
zu lang und zu schwer. Mit dem Goldbeck-Konzept geht sich das alles aus. 200 Vans sollen die Garage zu Stoßzeiten gleichzeitig verlassen können, Stromtankstellen sind integriert.

»2020 war eindeutig ein Jahr enormer Veränderungen für die Immobilienmärkte, da die Covid-19-Pandemie den Konjunkturzyklus abrupt beendet hat«, erklärt Jos Tromp, Head of Research Continental Europe bei CBRE. »Wie bei allen Krisen werden die Auswirkungen und die Erholung nicht in allen Sektoren und Regionen einheitlich sein, es werden sich dadurch aber auch neue Möglichkeiten ergeben.« Aufgrund der Einführung von Impf­stoffen geht Tromp »von einer nachhaltigen Erholung ab 2021 aus«. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group, weist aber auf mög­liche anhaltende Veränderungen auch nach der Impfung hin: »Langfristig niedrige Zinsen und Renditen bewirken de facto eine Japani­sierung der europäischen Volkswirtschaften. Damit wird beschrieben, dass Europa nach japanischem Beispiel eine lange Phase von geringer Inflation/Deflation, niedrigen Zinsen und geringem Wirtschaftswachstum erleben könnte.«