Luxus Immobilien in Wien

Wenn die Nachfrage steigt, das Angebot diese aber nur zu einem Teil oder gar nicht decken kann, so klettert der Preis nach oben – diese einfache Gleichung der Wirtschaft sollte hinlänglich bekannt sein. Und damit können größtenteils auch jene exorbitanten Preisanstiege für Immobilien in den meisten europäischen Großstädten erklärt werden, die bei vielen Wohnungssuchenden für Kopfschmerzen sorgen – es gibt in so gut wie allen Segmenten des jeweiligen Markts deutlich mehr Nachfrage als Angebot; für die Einzimmerwohnung gilt das ebenso wie für die klassische Zweizimmerwohnung oder das Penthouse mit Weitblick. Im Besonderen trifft das Motto »Wenig Angebot, viel Preis« auf Luxus-wohnungen in Wien zu – die österreichische Hauptstadt liegt in diesem Vergleich im europäischen Spitzenfeld und lässt Schwergewichte wie Berlin oder Rom hinter sich. 

Aber gehen wir einen Schritt zurück. Wer tiefer blicken möchte, sieht über das Einmaleins der Mikro-ökonomie hinaus und betrachtet das Marktumfeld und die Bevölkerungsentwicklung. Und hier zeigt sich, dass die Nachfrage nach neuem Wohnraum in Wien stetig steigt: Bei einem jährlichen Bevölkerungszuwachs von 30.000 Einwohnern werden jedes Jahr mindestens 15.000 neue Wohnungen benötigt. Es gibt auch eine Vielzahl neuer Projekte in unterschiedlichen Preiskategorien, zudem schreitet die Sanierung bestehender Objekte zügig voran – und dennoch kann die Nachfrage kaum gedeckt werden. Zu viele Interessenten aus Österreich, aber auch aus dem Ausland, suchen das perfekte Heim in der Stadt. In einigen Bezirken sind die Preise zuletzt daher um bis zu zehn Prozent gestiegen, besonders die Außenbezirke zogen beim Preis im Vergleich mit der Innenstadt deutlich nach. Das liegt unter anderem daran, dass schon seit Jahren der Blick über die inneren Bezirke hinaus nötig ist, um Wohnungen zu finden, die in die (etwas schwer definierbare) Kategorie »leistbar« fallen. In der Kern-zone selbst, und da im Speziellen innerhalb des Rings, liegt die Betonung im Gegenzug noch stärker als bisher auf dem obersten Preissegment – hier entstehen wahre Luxusdomizile, die neben der österreichischen auch die ausländische Kundschaft beeindrucken sollen. Das Preis-Leistungs-Verhältnis spielt hier nur eine untergeordnete Rolle, auch Funktionalität ist ein weniger großer Faktor als im übrigen Wohnbau. Vielmehr geht es um andere Gesichtspunkte. So ist eine repräsentative Adresse ein Kernaspekt für Käufer. Denn ganz egal, wie luxuriös eine Wohnung ist – wenn sie in der falschen Straße liegt, darf sie nicht das Prädikat Luxusimmobilie tragen.

In der Wiener Kernzone, speziell innerhalb des Rings, entstehen wahre Luxusdomizile, die neben der heimischen auch die ausländische Kundschaft beeindrucken sollen.

Jetzt geht die Post ab

Eine repräsentative Adresse bietet beispielsweise das »Post Palais«, ein Bauprojekt in der Wiener Altstadt, bei dem hochwertige Appartements und ein Luxushotel entstehen. Dass die Wohnungen im ehemaligen Hauptpostgebäude die klingende Adresse Postgasse 8–10 führen, ist tatsächlich eines der Kaufargumente. Das heurige Jahr soll noch für den Bau genutzt werden, ehe 2019, spätestens aber 2020, die ersten Besitzer der Luxuseinheiten einziehen sollen. Um die Wartezeit für potenzielle Interessenten zu verkürzen, wurde im Post Palais eine Musterwohnung eingerichtet, die es ermöglicht, das Flair und alle Details der Wohnungen unter die Lupe zu nehmen. 

Auch gut klingende Namen, Zusatzleistungen und außergewöhnliche Infrastruktur wie das hauseigene Fitnesscenter werden in der Luxusklasse als durchaus marktüblich erachtet. Auf die Infrastruktur eines Hotels können beispielsweise die neuen Bewohner des Wohnprojekts »Parkring 14« an besagter Adresse zählen: Am Standort des ehemaligen ­Radisson-Hotels entsteht ein neues Hotel der Almanac-Kette, dazu wird es zwölf Luxuswohnungen in den obersten Stockwerken des gesamten Gebäudeblocks geben. Angeboten werden diese von Peter Marschall – der ­Makler ist auf Luxusobjekte spezialisiert. »Der Wiener Markt für diese Kategorie hat sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen stark entwickelt.« Er rechnet am Parkring mit Käufern aus dem In- und dem Ausland. »Durch das Hotelservice müssen sich die Besitzer um nichts kümmern, von der Reinigung bis zum Abendmenü.« 

Zielgruppenforschung

Wie sieht konkret die Zielgruppe für solche teuren und superteuren Wohnungen in der Wiener Innenstadt aus? Bei den Betreibern des Projekts »Börseplatz 1« ist man sicher, dass es einerseits vor allem um sogenannte Ultra-High-Net-Worth-Individuals aus Österreich geht, also um die Superreichen der Republik. Andererseits weise der Trend immer mehr in Richtung Ausland, es werden also Käufer aus Russland, Asien oder den USA wichtiger – auch die dürften wohl kaum von leeren Geldbörsen geplagt sein. Vom besagten Projekt sollen sich aber nicht nur jene Reichen angesprochen fühlen, die Interesse an den Prunksälen und Dachgeschoß-Penthouses haben. Mit den Wohnungen in den unteren Geschoßen wird auch auf die etwas unterhalb dieses exklusiven Zirkels angesiedelten Gesellschaftsschichten abgezielt. Eine gewisse Vorliebe für das, was gemeinhin als »altes Wien« bezeichnet wird, sollte aber vorhanden sein – schließlich trägt das Projekt den Untertitel »Imperial Living«; Adelstitel sind dennoch keine Voraussetzung. Es entstehen jedenfalls »einige der teuersten Wohnungen von Wien«, wie Benedikt Zankel, Chef der Entwicklungsgesellschaft »Börseplatz 1«, sagt. Im internationalen Vergleich seien die aber noch immer ausgesprochen günstig. Es kommt eben auf den Blickwinkel an. Apropos: Alle 39 Wohnungen des Projekts können bei Bedarf an individuelle Wünsche angepasst werden. So kann beispielsweise bei den sogenannten Skyview-Penthouses eine Art Pariser Flair ins eigene Wohnzimmer gebracht werden – möglich macht es die Deckenkonstruktion, die dem Eiffelturm nachempfunden wurde.

Wenn internationales Flair gefragt ist, könnte man bei der Suche nach einer Luxus­immobilie in Wien auch auf das »Palais Schottenring« kommen. Nehmat Farrokhnia, seines Zeichens Hauptgesellschafter des Entwicklers, meint: »Fällt die Entscheidung auf Wien, wird nach Immobilien mit internationalem Flair gesucht – diesen Anspruch stellt das Palais Schottenring.« Um diesem gerecht zu werden, wurde bei der Kür des Interior-Des­igners über die Grenzen geblickt: Juan Pablo ­Molyneux, internationaler Innenraumdesigner aus Chile und wohnhaft in N. Y., wurde dafür engagiert – er gilt als Proponent jener Stilrichtung, die sich als genauer Gegensatz zu Understatement und Minimalismus versteht und bisweilen als Maximalismus bezeichnet wird, selbst wenn das eine vage Umschreibung ist. 
Das beste Beispiel dafür, dass Luxusimmo­bilien ungebrochen im Trend liegen, ist ein Bauprojekt, das es schaffte, trotz seiner Lage außerhalb des ersten Wiener Bezirks die anvisierte Käuferschicht zu erreichen. Das »Palais Wessely« entstand bis Dezember 2017 in der Argentinierstraße im vierten Bezirk, und die meisten Wohnungen konnten mittlerweile den neuen Eigentümern übergeben werden. Ist das also der Gegenbeweis für die vorher erwähnte Verkaufstaktik mit den Top-Adressen? Keineswegs, denn die Argentinierstraße gilt nicht zuletzt wegen der zentralen Lage in der Nähe von Belvederegarten und Schwarzenbergplatz als Geheimtipp außerhalb des Rings; die Lage ist also durchaus exklusiv. Dabei trumpft das Objekt aber vor allem durch seinen Grünbereich im Innenhof auf: Eine solche Ruheoase im Inneren eines Wohnobjekts ist alles andere als selbstverständlich – auch im grünen Wien. 

»Der Wiener Markt für Luxusimmobilien hat sich in den letzen Jahren stark entwickelt und kann mit anderen europäischen Metropolen problemlos mithalten.« ^{Peter Marschall Immobilienmakler}

In der Ruhe liegt der Preis

Stichwort Ruhe: Ein Standort abseits der Verkehrs- und Touristenströme ist längst zu einem Kriterium für Käufer auf dem Wiener Luxusmarkt geworden – und wenn das Objekt etwa direkt am Ring liegt, siedelt man sich eben in den oberen Stockwerken an oder lässt mit schalldichten Fenstern den Lärm draußen. Generell sind Understatement – zumindest nach außen hin – und eine gewisse Abgeschieden-heit zu den Nachbarn beziehungsweise generell zur Außenwelt Voraussetzung, soll die betuchte Käufer-schicht von nah und fern angesprochen werden. Das gilt auch für das Projekt »The Ambassy«, das den Untertitel »Parkside ­Living« trägt und in der Beatrixgasse im ­dritten Bezirk verwirklicht wird. Schon diesen Sommer werden die ersten Wohnungen im Botschaftsviertel bezogen – die Käufer wurden nicht nur durch die zentrale Lage in der Nähe des Bahnhofs Wien-Mitte und der City angelockt, sondern auch durch den nahen Stadtpark und Zusatzleistungen wie Concierge-Service. 

Aber natürlich spielen auch Design und die Ausstattung eine gewichtige Rolle. Nur jene Projekte, die bei letzteren Punkten die höchsten Standards erfüllen, bekommen heute das Prädikat Luxus verliehen. So setzt das Palais Wessely beispielsweise auf raumhohe Fenster und Balkon- bzw. Terrassentüren, während das Post ­Palais ein anderes Zuckerl bietet: Eigentümern stehen, ebenso wie den Gästen des ebenfalls im Haus befindlichen Hotels, ein Spa- und Fitnessbereich, Concierge-Service sowie ein
Sicherheitsdienst zur Verfügung. Selbst im obersten Preissegment sind das keine Selbst-verständlichkeiten. 
Wir dürfen davon ausgehen, dass die Nachfrage und damit auch die Preise auf dem ­Wiener Luxus-immobilienmarkt weiter steigen werden – die Dichte an spannenden Projekten in hoher Qualität ist hier erstaunlich hoch, es gab offenbar einigen Aufholbedarf. »Wien kann nun in dieser Hinsicht mit anderen europäischen Metropolen mithalten«, bestätigt ­Peter Marschall. Fakt ist jedenfalls: In wenigen Städten muss man sich die Bezeichnung Luxusimmobilie so hart erarbeiten und so viele Kriterien erfüllen wie in Österreichs Hauptstadt – in kaum einer anderen Metropole erwarten die Käufer einen dermaßen hohen Standard. Was ja durchaus als gutes Zeichen gesehen werden kann.